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Untermietvertrag – gewusst wie

Der Mieter einer Wohnung ist grundsätzlich berechtigt, einen Teil seiner Wohnung an einen Dritten zu überlassen. § 553 BGB bestimmt, dass der Mieter vom Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung verlangen kann, wenn nach dem Abschluss des Mietvertrages ein berechtigtes Interesse an der Überlassung des Wohnraums an einen Dritten entstanden ist. Der Vermieter kann seine Zustimmung verweigern, wenn in der Person des Dritten ein wichtiger Grund entgegen steht oder wenn der Wohnraum überbelegt werden würde oder wenn allgemein die Überlassung aus sonstigen Gründen dem Vermieter nicht zugemutet werden kann.

Mieter muss ein berechtigtes Interesse zur Untervermietung haben

Es liegt keine Untervermietung vor, wenn der Ehepartner oder der Lebenspartner oder Kinder in die Wohnung einziehen, ebenso wenn Besucher für kurze Zeit in der Wohnung übernachten. Der Mieter kann aber nicht ohne weiteres Freunde oder Verwandte in die Wohnung aufnehmen. Der Abschluss eines Untermietvertrages wirkt nur im Verhältnis zwischen Hauptmieter und Untermieter und begründet keine Rechte des Untermieters gegen den Vermieter. Der Mieter darf keinesfalls die gesamte Wohnung untervermieten, sondern nur einen Teil der Wohnung. Er hat keinen Anspruch auf die Erlaubnis des Vermieters, wenn er die ganze Wohnung einem Dritten überlassen will. Auch muss das berechtigte Interesse des Mieters nach dem Abschluss des Mietvertrages eingetreten sein und darf nicht schon vorher bestanden haben. Soweit die Überlassung dem Vermieter nur bei einer angemessenen Erhöhung der Miete zugemutet werden kann, kann er die Erlaubnis wiederum von der Zustimmung des Mieters zur Mieterhöhung abhängig machen. Ein berechtigtes Interesse des Mieters kann dadurch entstehen, dass er die Miete nicht mehr allein bezahlen kann. Er muss dieses Interesse gegenüber dem Vermieter nachvollziehbar begründen. Der Mieter kann erst untervermieten, wenn der Vermieter ausdrücklich zugestimmt hat. Wenn der Vermieter auf eine allgemein gehaltene Frage des Mieters nach einer Untervermietungserlaubnis schweigt, kann dies nicht als Verweigerung der Erlaubnis interpretiert werden. Der Mieter muss hinreichend erklären, warum er untervermieten möchte. Ihm müssen vernünftige Gründe zur Seite stehen. Erst dann, wenn seinen Wunsch begründet vorgetragen hat, ist das Schweigen des Vermieters als Verweigerung der Erlaubnis zu verstehen, so dass der Mieter ein Sonderkündigungsrecht in Anspruch nehmen und das Mietverhältnis fristgerecht mit einer Frist von drei Monaten kündigen kann. Der Hauptmieter kann den Untermietvertrag von der Bedingung abhängig machen, dass der Vermieter zustimmt. Stimmt dieser nicht zu, kommt der Untermietvertrag nicht zustande.

Es werden die Interessen von Vermieter und Mieter nicht gegeneinander abgewogen. Der Mieter ist berechtigt, in seinen vier Wänden sein Lebensumfeld nach eigenen Vorstellungen zu gestalten. Die Belange des Vermieters sind also nur insoweit zu berücksichtigen, als es das Gesetz in diesem Fall zulässt. Nach der Rechtsprechung liegt das berechtigte Interesse des Mieters bereits dann vor, wenn der Mieter "im Rahmen seiner Lebensgestaltung aus persönlichen oder wirtschaftlichen Gründen mit dem Dritten eine auf Dauer angelegte Wohngemeinschaft gründen will".

Mieter muss Person des Untermieters konkretisieren

Kündigt der Vermieter wegen einer unbefugten Gebrauchsüberlassung und erhebt Räumungsklage, ist diese abzuweisen, wenn er dem Verlangen des Mieters auf Untervermietung hätte zustimmen müssen. Die Kündigung ist dann unwirksam, der Mieter kann untervermieten. Allerdings hat der Mieter keinen Anspruch auf Erteilung einer allgemeinen und nicht personenbezogenen Untermieterlaubnis. Der Mieter muss die Person des Untermieters konkretisieren, da mit seiner Person auch das berechtigte Interesse an der Untervermietung begründet wird. Stimmt der Vermieter zu, gilt die Zustimmung nur für diesen Einzelfall. Verweigert der Hauptmieter detaillierte Informationen zu der Person des Untermieters, muss der Vermieter die Gebrauchsüberlassung nicht dulden und kann dem Hauptmieter fristlos kündigen oder ihn auf Unterlassung verklagen.

Der Vermieter darf den Untermieter auch nicht ablehnen, weil er meint, er sei finanziell nicht in der Lage, den Untermietzins zu zahlen. Denn anders als im Fall eines Nach- oder Ersatzmieters kommt kein Vertragsverhältnis und somit kein Mietzinsanspruch des Vermieters gegen den Untermieter zustande. Vertragspartner ist nur der Hauptmieter. Nur er trägt das Risiko der Zahlungsunfähigkeit des Untermieters. Der Hauptmieter muss die vereinbarte Miete in voller Höhe an den Vermieter entrichten. Sofern der Hauptmieter die Miete nicht zahlen kann, muss ihn der Vermieter auf Zahlung verklagen. Mit dem Titel kann er dann den Anspruch des Hauptmieters gegen den Untermieter auf Zahlung der Untermiete pfänden. Eine Klausel im Hauptmietvertrag, in der der Mieter im Fall einer Untervermietung die Untermiete an den Vermieter zur Sicherheit abtritt, ist unwirksam. Es fehlt an der hinreichenden Bestimmtheit der Forderung. Soweit der Mieter keinen Anspruch auf die Zustimmung des Vermieters hat, muss er notfalls selbst gegen seinen Untermieter auf Räumung klagen. Er darf ihn nicht ohne weiteres aussperren, da dies als verbotene Eigenmacht bewertet wird.

Kündigungsschutz des Untermieters

Der Untermieter genießt gegenüber dem Hauptmieter und damit seinem eigenen Vermieter Kündigungsschutz, wenn es sich um ein geschütztes Mietverhältnis handelt. Der Kündigungsschutz gilt also nicht, wenn die Räume nur zu vorübergehendem Gebrauch überlassen wurden, die Überlassung zeitlich befristet worden ist oder sich der untervermietete Wohnraum in der vom Hauptmieter selbst bewohnten Wohnung liegt und von ihm ganz oder überwiegend möbliert wurde, sowie bei Dienstwohnungen.

Hat der Mieter die Wohnung ohne Erlaubnis des Vermieters untervermietet, kann der Vermieter vom Untermieter eine Nutzungsentschädigung verlangen, wenn das Hauptmietverhältnis beendet ist und der Untermieter nicht freiwillig auszieht. Räumt der Untermieter die vom Hauptmieter aufgegebene Wohnung nicht freiwillig, muss ihn der Vermieter auf Räumung verklagen. Sofern der Untermieter namentlich nicht bekannt ist oder die Personen wechseln, muss der Vermieter den Hauptmieter auf Auskunft über die Person des Untermieters verklagen und ihm durch das Gericht aufgeben, die Wohnung nicht mehr an Dritte zu überlassen.